DIE ZEIT

Die Geier sind da

Banken verkaufen ihre notleidenden Kredite an spezialisierte Fonds – und die kennen kein Pardon mehr mit den Schuldnern

Von Robert von Heusinger

Görlitz, Ende November. Drei Männer und eine Frau im unauffälligen Businesslook steigen aus einem VW-Bus, betrachten ein vor ein paar Jahren errichtetes Haus. Sie werfen einen taxierenden Blick auf Garage, Vorgarten und Autos in der Nachbarschaft. Selbst die Namen auf den Klingelschildchen werden studiert, Fotos gemacht. Aufsehen wollen sie nicht erregen, der Architekt, der Gebäudemanager, die Immobilienfachfrau und der Investmentbanker. Fünf Minuten später sitzen sie wieder im Bus und machen sich Notizen zu Zustand und Lage des Hauses, zum sozialen Umfeld. Tausendfach spielt sich diese Szene derzeit in Deutschland ab, im Osten und Westen, vor Villen, Mietskasernen und Eigentumswohnungen. Sie alle müssen von außen so genau wie möglich bewertet werden.

Die Stimmung im Bus ist verhalten. Das Scheitern, der Bankrott der anderen, deren Häuser sie begutachten, schwingt mit. »Wir sind die Abgesandten der Geier«, sagt einer von denen, die im Bus saßen.

Geierfonds heißen die neuen Finanzvehikel trefflich, die sich seit ein paar Monaten über Deutschlands faule Kredite und deren Sicherheiten hermachen. Sie heißen Lone Star oder Cerberus. Aber auch namhafte Institute wie Citigroup und Deutsche Bank mischen mit. Ende der Neunziger, nach der Asienkrise, hatten sie in Thailand, Indonesien und Taiwan Station gemacht. Dort trafen sie auf ein zerrüttetes Bankensystem, das der Last der faulen Kredite nicht mehr standhielt. Dort haben sie aufgeräumt, einem neuen Denken im Umgang mit notleidenden Krediten Vorschub geleistet, geholfen, die Krise zu lindern, und auch noch Geld verdient – so wie in der US-Bankenkrise Ende der achtziger Jahre. Damals wurde die Idee geboren.

Ohne Problemkredite könnte sich der Profit verdoppeln

Jetzt sind sie in Deutschland gelandet, in fünf bis sieben Jahren wollen sie wieder weg sein. »Dann wird der Markt differenzierter und deshalb werden die erwarteten Überrenditen passé sein«, glaubt Wolfgang Richter von der mit Ernst & Young assoziierten Anwaltskanzlei EYLaw. Deutschland gilt international im Geschäft mit leistungsgestörten Krediten als Emerging Market, wo in der ersten Phase 20 bis 25 Prozent Rendite drin sein sollten, wie Ernst & Young schätzt. Auf rund 300 Milliarden Euro veranschlagt das Beraterhaus das Volumen an notleidenden Krediten hierzulande. Als leistungsgestört gelten Kredite, die 90 Tage lang nicht bedient worden sind. In diesen Fällen hat der Kreditnehmer bei einem Verkauf nichts zu melden.

300 Milliarden Euro sind das Aas, auf das sich die Geier stürzen, das Aas, das das Resultat einer über mehr als zehn Jahre verfehlten Wirtschafts- und Finanzpolitik ist. Den Anfang haben die Steuersubventionen für Ost-Immobilien gemacht, später kam die Sparpolitik von Finanzminister Hans Eichel hinzu, die den Abschwung verschärfte und die Insolvenzen und Arbeitslosigkeit in immer neue Höhen trieb. Heute haben die Banken nach Rekordverlusten im vergangenen Jahr vielleicht das Schlimmste überstanden, auf den notleidenden Krediten aber sitzen sie noch immer. Da kommen die Fonds, die das Beiwort Geier gar nicht mögen und sich selbst lieber Opportunity Fund nennen, gerade recht. Sie haben in diesem Jahr faule Kredite für rund zehn Milliarden Euro gekauft, von Unternehmenskrediten über gewerbliche Immobilienkredite bis hin zu Häuslebauerdarlehen.

Warum verkaufen deutsche Banken ihre Problemkredite billig, damit andere ein Geschäft machen können? Um das verstehen zu können, ist der Unterschied in der Regulierung von Banken und Geierfonds einerseits bedeutsam sowie im Denken andererseits.

Früher haben sich die Banken für ihre Problemkredite geschämt. Sie haben sie »nicht in die Öffentlichkeit getragen«, sagt Anke Sonnenburg von der Eurohypo, die gerade ein Portfolio von 14000 notleidenden Hypothekenkrediten verkauft hat. Die Banken bildeten zwar Wertberichtigungen für ihre Problemkredite, verschwiegen aber deren Höhe. Diese Intransparenz wird heute nicht mehr geduldet. Die neuen Eigenkapitalvorschriften, Basel II genannt, verlangen eine deutlich höhere Unterlegung mit Eigenkapital. Demnächst müssen Banken für die faulen Kredite bis zu fünfmal mehr Eigenkapital vorhalten als heute. Das schränkt ihre Expansionsmöglichkeit und Rentabilität erheblich ein. Eine Studie der Investmentbank CSFB vom Sommer hat das anhand der HypoVereinsbank durchgerechnet. Würde die Bank ihr Portfolio an notleidenden Krediten über geschätzte 25 Milliarden Euro auf einen Schlag loswerden, könnte sich ihre Profitabilität verdoppeln. Das würde dem Rating und dem Aktienkurs gut tun, erforderte aber noch einmal Abschreibungen über mehr als zwei Milliarden Euro. Gerade diese Abschreibungen sind es, die viele Banken vor der Radikalkur noch zurückschrecken lassen: Sie können sich die hohen Verluste einfach nicht leisten. Doch nach Jahren steigender Wertberichtigungen ziehen Analysten und Ratingagenturen »ein Ende mit Schrecken einem Schrecken ohne Ende vor«, weiß Günther Gleumes, der bei der Citigroup das Deutschland-Geschäft mit faulen Krediten mitverantwortet. Der Druck auf die Bankvorstände wächst.

Für die Käufer dagegen, die keine Bank sind und deshalb auch nicht besonders reguliert werden, handelt es sich bei den notleidenden Krediten um ganz normale Assets. Sie haben die Kredite samt Sicherheiten mit einem Abschlag zum vermuteten »fairen Wert« gekauft und wollen sie verwerten. Sie wetten darauf, dass sie die Problemkredite schnell und gewinnbringend abarbeiten, umstrukturieren oder weiterverkaufen können. Ihr Vorteil: Sie haben einen Wissensvorsprung bei der Verwertung und besseren Zugang zu Risikokapitalgebern, die nicht nur Eigenkapital, sondern auch Fremdkapital für solche Transaktionen bereitstellen. Außerdem denken sie in Zahlungsströmen. Ihr Kalkül ist das des internationalen Kapitalmarktes: Mehr ist besser als weniger, und heute ist besser als morgen.

Die Banken dagegen haben früher vor allem an der Werterhaltung des Kredites Interesse gezeigt. Wenn auch nur eine winzige Wahrscheinlichkeit bestand, dass der Schuldner in zehn Jahren Kredit und Zinsen tilgen konnte, dann haben sie gewartet und gehofft, weiß Gleumes. Diese Strategie ging lange Zeit gut, da die Preise auf dem Immobilienmarkt ständig stiegen, und damit nahm auch der Wert der Sicherheiten zu. Die Mitarbeiter in den Abwicklungsabteilungen der Banken haben »drei Jahre den Gummibaum angeschaut, dann hatten sich die Probleme von selbst gelöst«, sagt eine Insiderin. Überhaupt schien für jemanden, der in der Kreditabwicklungsabteilung gelandet war, die Karriere beendet. Die Stars der Banken saßen im Neugeschäft. Sie haben mit den Kunden Geld verdient, zumindest bei der Kreditvergabe. »Die Abwicklung wurde Mitarbeitern überlassen, denen man Erfolge im Neugeschäft, ein gewinnendes Auftreten und besonderes Verhandlungsgeschick nicht zugetraut hat«, sagt die Ex-Bankerin.

Das alles ändert sich gerade grundlegend. Erstens fallen die Immobilienpreise, weshalb die Strategie des Abwartens ausgedient hat. Zweitens heißt es jetzt verwerten und nicht länger sanieren. Und drittens sind die Mitarbeiter der Abwicklungsabteilungen für die Geierfonds die wichtigste Truppe überhaupt. Gummibaum und Ärmelschoner haben dort ausgedient, an ihre Stelle sind schnieke Büroräume und Leistungsanreize getreten. Die modernen Abwickler fackeln nicht lange, wenn der Schuldner entweder heute 50000 Euro bezahlen könnte oder in fünf Jahren 70000 Euro. Bei einem Abzinsungsfaktor, der zwischen 7 und 13 Prozent liegt, sind heute 50000 Euro eindeutig besser.

Wer nicht kooperiert, bei dem wird sofort zwangsvollstreckt

Die Käufer der faulen Kredite haben es auch deutlich besser als die Banken, da sie die Sicherheiten ja mit einem Abschlag zum derzeitigen »fairen Wert« gekauft haben und die Kredite zu ganz anderen Konditionen in den Büchern stehen haben, vielleicht zu 40 Prozent der ursprünglichen Summe, vielleicht zu 60 Prozent. Da ergibt sich Verhandlungsspielraum, der auch den Schuldnern zugute kommen könnte. Ein Beispiel: Ein Darlehensnehmer kann seine ursprünglichen Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr voll leisten, wohl aber noch 60 Prozent. Der Geierfonds hat den Kredit zu 50 Prozent der ursprünglichen Summe in den Büchern stehen und stimmt deshalb einer Umschuldung zu, die aus dem notleidenden wieder einen bedienbaren Kredit macht.

Ein weiterer Vorteil der Geier ist, dass sie nicht wie die Banken auf Kundenbeziehungen angewiesen sind. Sie treffen nur einmal in ihrem Leben auf den säumigen Schuldner. Zudem können sie ihre Schuldner je nach deren Zahlungsfähigkeit leichter ungleich behandeln, als es Banken je könnten. Eine lokal verwurzelte Bank könnte es kaum rechtfertigen, bei der einen Familie auf die Hälfte der Kreditsumme zu verzichten, bei der Familie im Nachbarhaus aber auf 80 Prozent zu bestehen. Den Geierfonds geht es einzig und allein darum, aus der Mischung ihres Portfolios das Maximum rauszuholen.

Vor allem die breite Diversifikation sorgt dafür, dass die Rechnung aufgehen kann. Deshalb befindet sich in den verkauften Portfolios auch immer eine Mischung aus »West- und Ost-Immobilien, guten und schlechten Lagen, großen und kleinen Krediten«, sagt Elfi Garthe, Leiterin Corporate Finance bei Jones Lang LaSalle, die Banken beim Verkauf immobilienbesicherter Kreditportfolios berät. Die Geierfonds wiederum versuchen, die Portfolios im Vorhinein genau zu bewerten und schicken dafür ihre Trupps los. »Der Verkaufsprozess ähnelt am Anfang einem großen Pokerspiel«, sagt Sonnenburg. Bei den großen Krediten wird um jeden Kredit gerungen, bei den kleinen um jede Kreditklasse. Je mehr Informationen die verkaufende Bank stellen kann, desto besser der Preis.

Werden die Geierfonds die Zitrone härter pressen können, sprich: die säumigen Kreditnehmer stärker unter Druck setzen als die Banken? Einiges spricht dafür, wenngleich die Verbraucherzentralen noch von keinen Beschwerden berichten können. Aber der Prozess beginnt ja erst gerade. »Mehr als drei Monate hat kein Schuldner Zeit, eine Lösung mit den neuen Besitzern der Kredite zu verhandeln«, sagt ein Insider. Die neuen, aggressiveren Abwicklungseinrichtungen werden nur einmal ausloten, ob es sich um »kooperative oder unkooperative« Schuldner handelt. Bei unkooperativen wird die Zwangsversteigerung angeordnet. Basta. Deshalb sollten die Schuldner auf jeden Fall »kommunizieren«, rät Helga Springeneer vom Bundesverband der Verbraucherzentralen. Sie sollten nach Eingang des Briefes der neuen Kreditgeber bei Schuldnerberatungsstellen Hilfe suchen, Kassensturz machen und sich für Verhandlungen wappnen. Das Verbraucherinsolvenzverfahren könnte sich oft als Alternative erweisen, meint Springeneer, weil ab der Eröffnung ein Vollstreckungsverbot herrsche.

Ob die Erwartungen der Geier aufgeht, steht auf einem anderen Blatt. Sie wetten auf eine Stabilisierung des deutschen Immobilienmarktes – bei der jetzigen Wirtschaftspolitik ist das gewagt. Wenn die Immobilienpreise um weitere zehn Prozent fallen, dürften sie Verluste schreiben. Wenn Lone Star & Co. in sieben Jahren ein neues Land ansteuern, wird hier nichts mehr so sein wie früher.